万亿GDP和千万人口的大马拉着供销双降的楼市小车丨CRIC首分论市
今日，克而瑞地产观察官方微信发布了25城首席分析师关于房住不炒下的深度调整相关分析，复盘2017，预判2018年楼市，克而瑞首席分析师们怎么看？以下楼市观察来源于克而瑞长沙机构总经理、首席分析师刘佰忠。（链接：首分论市|房住不炒下的深度调整（中篇）中西部）
“停车坐爱枫林晚，霜叶红于二月花”。初冬的岳麓山恰是赏枫最佳时节，亦是眺望大长沙的登高胜地。主城区，452米湖湘第一高楼九龙仓国金中心已封顶，坡子街口高端综合体华远华中心业态初全，霸气侧露；向西，风景如画里的国际范梅溪湖新城一期渐满，恢宏远大的二期规划又已震憾登场。
就这样，从洋湖垸到大王山，从滨江新城到月亮岛，从高铁新城到空港新城，2017年的长沙，旧城改造加速推进，新城发展更是可圈可点，行将挺进GDP“万亿俱乐部”的这个城市更是开始了“千万人口大城”的发展征程。
去年的面包价，今年只是面粉价
渗透于城市每个角落的雄心壮志毫无疑问滋长着楼市买卖双方的荷尔蒙。这一年，从开盘必售罄到绑车位带装修，从“孝敬”茶水费发展到必须公开摇号，类似于3000人抢300套房的长沙版抢房大戏此起彼伏，仍未消停。
与此同时，“多多益善”的各大房企抢地激情更加高昂，一边收购并购动作不断，“5块不算多，10块地到手才是基本目标”，二手土地市场于是史无前例地和招拍挂市场一样火爆。
受土地供应“节制”和整体房价上涨影响，2017年长沙住宅地价普遍性实现了“翻一番”的目标。典型表现莫过于金星北板块，去年住宅售价低点为4000多元/平方米，而今年土地楼面价也到了4000多元/平方米；重点区域核心地块楼面价更是突破8000元/平方米，直到“限地价竞房价”的土地调控新政出台，方见“退烧”迹象。
价涨量缩，“百亿房企”们尴尬有点大
和这个城市一样，房企们的发展目标不约而同地定格在两个维度：一是产品提质，从刚需到品质，从改善到豪宅，精品化发展的逻辑渐成共识；二是销售跨越，从10亿瞄准50亿，从30亿冲刺100亿，好像没有一个“百亿房企”的发展蓝图都挺不直腰杆。可惜，市场的“火爆”并不意味着房企的丰收。调控频繁出击的2017年，各大房企的两大发展目标无不受挫。
限价之下，越提质越尴尬，只是，相较于城市发展、人民美好生活需求和企业长期发展竞争力提升的需要，又好像没有退路可言。
限购之下，据长沙克而瑞统计数据，2017年前10月，长沙（六区一县）新建商品住宅（网签）成交1160万平方米，相比去年全年的2279万平方米才完成了一半。即使以案场销售数据为准，2017年全年长沙楼市同比量缩也接近三成左右。
相比之下，长沙房价在有力的持续调控当中，逐渐实现了稳定发展的目标。内六区商品房（网签）月均价从一季度8000元/平方米区间的低点开始，后续一直稳定在9500-10000元/平方米左右的区间。基本可以判断，除开因个别低价或高价大盘占比冲高的特殊因素，近期长沙房价的震荡幅度都不会太明显。
近一年长沙商品住宅成交均价走势
单位：元/㎡
辗转于斯，2017年已然接近尾声。不出意外，2017年的楼市注脚大盘已定。简单归纳一下年度长沙楼市四大关键词：抢（抢房、抢地）；限（限购、限贷、限价、限售、限签、限地）；缩（供应萎缩、成交萎缩、客群萎缩）；新（品质创新、商办创新、特色小镇创新和长租公寓尝新）。
供销趋稳的2018，更大亮点或在围城外
“房住不炒”，长效机制逐渐成型的大背景下，行将到来的2018年长沙楼市，脉络基本清晰可见：
第一，“维稳”目标下的楼市调控政策仍将持续发酵。
第二，受城市发展利好频出和市场主力产品品质提升推动，房价上涨压力仍将持续存在。
第三，受旧城改造、新城发展循序渐进和品牌房企发展目标驱动，土地和房源供应均有望实现低幅回升。
第四，受限购限售下的可置业客群受限影响，整体市场成交量不太可能再回归到2016年的高点，进而可能导致2018年的房企集中化发展态势更为明显。
第五，经过近年来的蓄势和积累，2018年或将成为特色小镇、产业新城项目八仙过海、最为耀眼的一年。
第六，长租公寓、装配式建筑发展将全面加速。
第七，商办市场如果没有质变性的“理财”化产品创新，供应放大趋势下的库存高压态势仍将难以扭转。
来源：长沙克而瑞 刘佰忠
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